Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн санхүүч Н.Монсортой ярилцлаа.

-Цар тахал удаан үргэлжилбэл эдийн засгийн байдал улам дордоно гээд байгаа. Эдийн засгийн уналтад бага өртөхийн тулд бид одооноос юуг анхаарах ёстой вэ?

-Аливаа бизнес ч гэлтгүй улс орны хувьд хамгийн аймшигтай юм юу байдаг вэ гэхээр ирээдүй тодорхойгүй байх. Ирээдүйд юу болохыг мэдэхгүй байх нь өөрөө эрсдэлийг үүсгэнэ. Цар тахлын үед болгоомжлоод байгаа зүйл бол ямар хувилбаруудаар ирээдүй явах вэ гэдгээ мэдэхгүй байгаад байгаа юм. Хувийн бизнесийн хувьд бол сайн, муу гэсэн хувилбаруудаа бодно, түүндээ бэлдэнэ өөрсдөөс нь хамаарах юм харьцангуй бага. Яагаад гэвэл ирээдүйд өөрсдөөс нь гадна олон оролцогч тал байгаа учраас. Бидний хувьд ирээдүйд ойлгомжгүй зүйл олон байна. Хувийн хэвшил болон бодлого боловсруулагч талуудын хувьд аль аль нь ирээдүйд бэлтгэлтэй байх хэрэгтэй. Хувийн бизнесийнхний хувьд бүсээ чангалах ёстой. Бүсээ чангалах ёстой гэхээр манайхан буруу ойлголттой байдаг. Ажилчдаа халах гэж хамгийн түрүүнд ойлгодог. Мэдээж сонгодог утгаараа тэгж цалингаа, зардлаа танаж болно. Шинэ орчинд бид бүсээ чангалах гэдэг дээр байж болох зардлууд дотор юуг тэвчиж, танаж болох вэ гэдэг эрэмбэ дараалалтай жагсаалтыг гаргах нь чухал. Хувийн бизнесийн үнэт капитал нь хүн байдаг. Энэ утгаараа баруунд бизнесээ зогсоож болохгүй. Ингэхдээ хүнээ битгий халаарай гээд захиад байгаа. Тиймээс өөр юуг танаж болох вэ гэдгээс эхлэх ёстой.

-Тухайлбал, таны сайн мэдэх үл хөдлөхийн салбарын зах зээлд ашиглалтад ороод зарагдаагүй олон мянган орон сууц байна. Үүнийг эргэлтэд оруулж эдийн засагт дэмжлэг үзүүлэх боломж бий юү?

-2009 оны манайд болсон хямралын дараа 2012 онд яг энэ асуултыг надаас асууж байсан. Баахан барилга баригдчихлаа. Худалдан авалт муудчихсан, хүмүүс авахгүй юм биш үү гэж. Монгол Улс ямар ч тоон үзүүлэлт, статистикаар нь аваад үзсэн залуу орон. Залуу улсын хүн амын тал хувь нь Улаанбаатар хотод амьдардаг. Энэ хүмүүсийн тал нь гэр хороололд амьдардаг. Тэгвэл эдгээр хүмүүс ямар нэг байдлаар өөрсдийн ахуй амьдралаа дээшлүүлж орон сууцтай болох эрэлт хэрэгцээ гарна. Эрүүл мэнд, орчны бохирдол, эдийн засаг талаасаа харсан ч орон сууцанд орох шаардлага тулгарна. 2012 онд одоогийнх шиг ипотекийн найман хувийн зээл гэж байгаагүй. Би хэлж байсан. Олон улсын жишгээс харахад манай улсад жамаараа бага хүүтэй орон сууцны зээл гарч ирэх байх гэж. Энэ зээл гараад ирэхээр үнэ унаж алга болохгүй. Байдал хамгийн муугаар эргэлээ гэхэд орон сууцны үнэ хэвийн түвшинд байна, сайнаар яривал нэмэгдэнэ. Хамгийн зөв байршилаа олсон бүтээгдэхүүн эзнээ олж очих боломж нь л нээгдэнэ гэж байсан. Өнөөдөр яг адилхан байна. Тэр үеэс өөрчлөгдсөн зүйл гэвэл худалдан авах чадвар буюу урьдчилгаа төлбөрөө төлөх чадвартай хэсэг орон сууцандаа орчихсон байна. Хэн үлдчихсэн байна вэ гэхээр хуримтлалгүй хүмүүс, залуучууд орон сууцанд орж чадахгүй үлдчихээд байна. Их сургуулиа төгсөөд дөнгөж ажилд орсон залуу гэр бүлүүд өнөөдөр түрээсийн орон сууц эсвэл аав, ээжийн халаасны өрөөнд амьдрах сонголттой байна. Тэр хүмүүсийн анхны хөрөнгө оруулалт юу байдаг, юу байх ёстой вэ гэхээр өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгө буюу орон байр. Энэ дээр л төрийн бодлого нь ч тэр, компаниуд нь ч тэр анхаарч ажиллах ёстой гэсэн.

-Гэхдээ гадны хөрөнгө оруулалтаар, эсвэл дотоодын томоохон компаниудынх хөрөнгө хаяж барьсан барилгууд зарагдахгүй олон жил хоосон байгаад байдаг. Хөрөнгөтэй хүмүүсийн хувьд тэнд мөнгө нь түгжигдэх сонин биш. Зах зээлийн өсөлтийг хүлээдэг. Тэгвэл ашиглалтад орсон жилээс нь хамаарч зарагдаагүй бол орон сууцанд татвар ногдуулж эдийн засгийн тодорхой хэмжээний эргэлтийг хийх боломжтой юу?

-Тэгж болно. Гэхдээ манайх ардчилсан улс. Ардчиллын чухал зүйл нь хувь хүний хөрөнгө байдаг. Энэ утгаараа бид хувь хүний хөрөнгөд халдах эрхгүй болчихоод байна. Тэгш боломжийг олгоно гэчихээд баян хүнээ шахна гэсэн үг биш. Татвар ногдуулна гэдэг тухайн бизнесийг татвараар шахахтай л адил юм л даа. Үл хөдлөх дээр эзэмших, өмчлөх хэлбэр дээр татварын асуудал байж болно. Барилга чинь өөрөө бизнес учраас та бизнесээсээ сал гэж байгаатай ялгаагүй зүйл болох байх л даа. Товчхондоо татвар тогтоох нь би Яармагт үнэтэй материал ашиглаад өндөр өртөг зараад барилга барьчихсан байхад миний алдагдлыг тооцохгүйгээр наад барилгынхаа үнийг буулга гэж хүчээр хэлэхтэй адилхан зүйл юм л даа. “Ковид-19” цар тахалтай холбоотойгоор гадны орны Засгийн газрууд хувийн хэвшлүүдийн үйл ажиллагааг зогсоохгүй байхыг баримталж ажиллаж байна. Тэр нь ямар үр дүнг авчрах вэ гэхээр ажилгүйдлийг бага түвшинд барих, иргэдийнхээ ирээдүйгээ, маргаашаа харах итгэлийг нь унтраахгүй байх. Маргаашдаа итгэлгүй байгаа хүн өнөөдөр ажлаа тоохгүй, орчноо мэдэхгүй, цаашлаад нийгэмд гарч болох бүх сөрөг үр дагаврын эхлэл болдог. Ялангуяа дэлхий дахин хүнд байгаа энэ үед. Зах зээлийн хүнд үед одоо л ямар нэг байдлаар уян хатан байж гарц гаргалгаа олохгүй бол том компани ч өөрсдөө алдагдлаа хүлээгээд жамаараа л дампуурна. Хэрвээ найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжээгүй бол өнөөдөр зах зээлд үүнээс ч их хоосон шинэ байр байх байсан. Тэгэхээр энийг л бодлогын түвшинд шийдэх гээд байгаа юм. Үүн дээр өшөө юу оруулж ирвэл эргэлтийг ихэсгэж болох вэ гэдгээ эдийн засгийн тооцоотой судалгаатай хийх ёстой. Харин улсын хувьд энэ тал дээр ямар бодлого баримтлах ёстой вэ гэхээр тэр хөрөнгөтэй хүмүүсийг орхиод иргэдэд орон сууц худалдаж авах боломж, чадамжийг нээж өгөх хэрэгтэй. Тэндээсээ хөөгөөд эрэлт тал дээрээ боломжийг олгож өгснөөр нийлүүлэлтийн хэсгийг ямар нэг байдлаар маневрлаж болно гэж бодож байна.

-Гэхдээ энэ байдал нь томоохон компаниуд жижиг компаниудыг зах зээлээс шахах бас нэг үзэгдэл болоод байна. Энэ зах зээлийн хувьд шударга зарчим гэж үү?

-Энэ хямрал тухайн компани том жижгээс хамаарахгүйгээр адилхан нөлөөлж байна. Эрсдэлийн цохилтыг хүчээр нь аваад үзвэл том компанид илүү хүчтэй тусдаг. Хүнд жинтэй хүн унахдаа илүү бэртдэг гэдэг шиг л. Жижиг компаниудын хувьд эргэж хөрвөх, маневр хийх чадвартай байдаг. Тэгэхээр аль аль нь давуу болон сул талтай л даа. Гарц гаргалгаа нь хүртэл өөр өөр. Гэхдээ жижиг дунд бизнесийн хувьд бол энэ хямралын үед шигшигддэг нь үнэн. Тэд ямар ч хуримтлалгүй, хөл дээрээ ч босч амжаагүй байгаа үед шуурганд өртөхөд амархан байдаг. Харин барилгын салбарт үүнтэй төстэй үзэгдэл бол барилгын туслан гүйцэтгэгч компаниудыг хэлж болно. Дотор засал, шавар, өрлөг, цахилгаан хийдэг ч юм уу жижиг туслан гүйцэтгэгч компаниудын хувьд ажилгүй болох, мөнгөө хүлээх хооронд цалингаа тавьж чадахгүй болох зэрэг хүнд байдалд хүрдэг. Энэ бүхнийг эрэлт талаас нь харж гарц, гаргалгаа хайх нь хамгийн үр дүнтэй. Бодит эрэлт, бодит бус эрэлт гээд манайх хоёр хуваачихдаг. Бодит эрэлт буюу урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд байрандаа орчихсон хэсгийг хэлээд байгаа юм. Тэд байрандаа орчихсон. Цаана нь урьдчилгаа төлөх боломжгүй бодит бус эрэлт үлдчихээд байгааг яах ч боломжгүй гэж яриад байгаа. Энэ бол өрөөсгөл ойлголт.

-Яагаад?

-Жилд манай улсад 10 мянга орчим гэр бүл бүртгэгддэг юм байна. Гэр бүл болгон л нэг орох оронтой болчих гээд зүтгэнэ биз дээ. Бодлогын түвшинд ингэж харж эрэлт, нийлүүлэлтийг зохицуулах ёстой.

-Хямрал удаан үргэлжилбэл бид бэлтгэлтэй байх талаар та түрүүн ярьсан. Тухайлбал, эдийн засгийн хямралд бага өртөхийн тулд ямар бэлтгэлийг хангавал зохих вэ?

-Түрүүн миний хэлсэн таналтыг зөв хийх. Бүсээ чангалах.Улсын төсөв дээр маш сайн анхаарах ёстой. Зарим хөрөнгө оруулалтын шинж чанартай төсвийн зарцуулалт дээр маш болгоомжтой эдийн засгийн эерэг нөлөө үзүүлэх хөрөнгө оруулалтыг л хийх хэрэгтэй. Нэг үгээр хэлбэл, ажлын байрыг тогтвортой бий болгох боломжтой тал дээр анхаарах нь зүйтэй.Аль болох эдийн засгийн эргэлт хурдан үр дүнгээ богино хугацаанд өгөх зүйлд хөрөнгө оруулалтыг чиглүүлэх нь илүү тохиромжтой. Цар тахлын үед дэлхийд хумигдахгүй явж байгаа эдийн засаг бас бий. Үүнийг олж харж, туршлага судлах хэрэгтэй. Хямрал өөрөө аюул. Нөгөө талдаа боломж байдаг. Бид боломжийг л олж харах хэрэгтэй байна.

-Үл хөдлөхийн салбарт тухайлбал, цар тахалтай энэ үед ямар уналт ажиглагдаж байна. Үүнтэй зэрэгцээд бас ямар боломж гарч ирж байна вэ?

-Худалдааны салбар цар тахалтай холбоотойгоор хумигдаж байна. Хүн бүр өөрийнхөө эрүүл мэндийг бодоод дэлгүүр хэсч шууд худалдан авалт хийхээс зайлсхийж байна. Үүнтэй зэрэгцээд түгээлт, онлайн худалдаа эрэлттэй болж байна. Үл хөдлөх яг адилхан. Хүмүүс ийм л шийдлийг хүлээж байна. Үүн дээр хэн шинэлэг санаа, шийдэл үйлчилгээ гаргаж ирнэ тэр л цаашаа ирээдүй рүү явах хандлагатай байна.

-Цар тахлын дараах үл хөдлөхийн чиг хандлага яаж өөрчлөгдөх хандлагатай байна вэ?

-Тэгэхээр хямралын үеэр амьд үлдэх бизнес гэж байна. Тэсч гарч чадахгүй бизнес гэж байна. Орон сууц буюу хүний амьдрах төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувьд дайн дажин, цар тахлын үед ч тэр олон жилийн турш явж л ирсэн салбар. Тэгэхээр нэг их өөрчлөгдөхгүй байх. Задалж хэлбэл үйлчилгээний төрөл үндсэндээ уначихсан бол агуулахын төрөлд өссөн үзүүлэлттэй байна. Оффисын байрын эрэлтийн тухайд хэдий цар тахалтай ч бүгд гэртээ ажлаа хийхгүй нь ойлгомжтой. Тийcмээс энэ төрөл учиргүй уначихсан зүйл байхгүй. Байшингийн эрэлт хот байгаа цагт зах хязгааргүй тэлсээр байх учир эрэлт хэвээрээ байна. Харин орон сууц хямралтай холбоотойгоор худалдан авах чадвар тодорхой хугацаагаар зогсонги байх боловч уналтын хэмжээнд хүрэхгүй байх.

-Таны хувьд эдийн засаг хэдий хүнд байгаа ч манай улсын ирээдүй гэрэлтэй байж болох хувилбарыг харж байна уу?

-Манай улс хангалттай байгалийн нөөц, баялагтай. Маш цөөхөн хүнтэй. Гурван сая гаруйхан хүнийг хангалттай хэмжээнд амьдруулах нь толгойны өвчин болоод байх зүйл биш гэж боддог. Нөгөө талаар манайх залуу улс.Зөвхөн сонгуультай холбоотой сонгогчдын насны судалгааг харахад залуучуудын тоо өндөр байна. Энэ залуус ажил хийдэг, хэрвээ итгэл мөрөөдөл дүүрэн байх юм бол аливаа бэрхшээлийг даван туулах чадвар өндөр байдаг. Энэ хүмүүс ирээдүйг гэрэлтүүлж чадна. Япон, Солонгос, Хятад гээд орнуудын өнөөдрийн нийгмийг бүтээсэн хүмүүс нь тухайн үед залуу хүмүүс л байсан шүү дээ. Тиймээс бидэнд тэр боломж нь байна. Ямар ундны ус ч үгүй болчихсон, байгалийн нөөц баялаггүй болчихсон, ирээдүйгээ төсөөлөхөд бэрх, залуучуудынх нь итгэл мөрөөдөл бөхчихсөн улсад байгаа биш дээ.

Д.Даваасүрэн